Задължения на собствениците, ползвателите и обитателите в етажната собственост.

Етажната собственост разполага с определено общо имущество и във връзка с функционирането си приема и изпълнява годишен бюджет за приходите и разходите.

Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите.

Съгласно ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части включват:

• разходите за консумативни материали, свързани с управлението - става въпрос за консумативи, необходими за осъществяването на правомощията на управителния съвет (управителя), на касиера и на контролния съвет (контрольора), включително разходи за обявяване, свикване и провеждане на заседанията на общото събрание на етажната собственост (например: разходи за хартия, принтер, наем на зала за провеждане на заседанието на общото събрание и др.);
• разходи за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера.;
• разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор - изброяването е конкретно, но не е изчерпателно. Освен разходите за осветление и отопление на общите части на сградата, от същото естество са и разходите за осигуряване на законовите изисквания за противопожарна безопасност, разходите за извършване на текущи ремонти в общите части на сградата и подмяна на съоръжения, необходими за ползването на общите части (подмяна на крушки, смяна на ключалки, снабдяване с нови ключове до общи помещения, подмяна на входна или преходни врати, подмяна на плочки и настилка, подмяна на счупени прозорци и др.); разходите за портиер.
• други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.Тук следва да се включи възнаграждението при възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице. Това може да стане само въз основа на решение на общото събрание на етажните собственици по чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС. Съгласно законовата разпоредба общото събрание на етажните собственици може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица).;
• Разходи за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване (чл. 48, ал. 3 ЗУЕС).Тези разходи задължително се разпределят само между собствениците на самостоятелни обекти (не и между ползвателите и обитателите им), съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.;
• Разходи във връзка с Фонд "Ремонт и обновяване" (чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС).Отново ежемесечните вноски към Фонд "Ремонт и обновяване" са в тежест единствено за собствениците на самостоятелни обекти в сградата.Размерът им се определя с решение на общото събрание, съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната (минималният размер е предвиден за всеки отделен собственик, независимо от неговия дял в съсобствеността върху общите части на сградата).Вноските се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет (управителя). Те могат да се изразходват само:за извършване на ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване; за изпълнение на мерките и указанията от техническия паспорт на сградата; както и за други разходи, определени с решение на общото събрание (но и в тези случаи те следва да са свързани с осъществяването на ремонт или обновяване на сградата – аргумент от наименованието и целевия характер на фонда по чл. 50 ЗУЕС).;
• Разходи за извършване на подобрения в общите части на сградата.Тези разходи следва да бъдат предвидени в бюджета на етажната собственост само ако има предходно решение на Общото събрание за извършването на подобни подобрения, взето с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части (чл. 11, т. 10, б. "а", предл. 3 ЗУЕС, чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС). Към разходите за подобрения следва да се включват разходите за охрана (различни от разходите за портиер), за видеонаблюдение на общите части на сградата, за изграждане на детски площадки в прилежащата площ към сградата и др.;
• Полезни разноски са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за обновяване. За тях приложение намират специалните правила на ЗУЕС – разпределят се между етажните собственици в зависимост от притежаваните идеални части от общите части на сградата.

В нормата на чл. 38 ал. 2 от ЗУЕС изрично е предвидена възможността за подаване на заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от ГПК,, в случай, че етажен собственик не изпълни взето решение на ЕС.По силата на чл. 6 ал. 1 т. 10 от ЗУЕС всеки етажен собственик е длъжен да заплаща разходите за управление и поддържане на общите части на сградата. Когато с решение на ОС е прието, че всеки собственик, независимо дали обитава или не жилището си, е длъжен ежемесечно да заплаща определена сумата, необходима за покриване на текущи разходи по управление на общите части на сградата, като при неплащане на две или повече поредни дължими суми се предприемат действия по събирането им.

Съгласно чл. 23, ал. 4 ЗУЕС именно председателят на управителния съвет (управителят) представлява пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части (като ответник), и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този закон (като ищец). По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят на управителния съвет (управителят) представлява собствениците само ако бъде упълномощен от общото събрание. За извършването на посочените съдебни разходи ще е необходимо вземането на решение на общото събрание – за предявяване на иска и/или за ползването на адвокатски услуги при осъществяване на съдебната защита на интересите на етажните собственици. В случаите, когато разходите са направени от председателя на управителния съвет (управителя) без решение на общото събрание на етажната собственост, но с оглед спазването на изтичащ преклузивен срок, съответно приложение следва да намира разпоредбата на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС: направените от него разходи следва да бъдат възстановени с решение на общото събрание или прихванати от дължимите от него вноски след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.

Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект.

адвокат Станислава Стоянова