За какво да внимаваме при покупка на недвижим имот

House-for-saleВсе по-често се проявява сериозен проблем, свързан с масова задлъжнялост или неплатежоспособност, както за физически така и за юридически лица. Именно покупката на имот от такива задлъжнели собственици крие рискове.

Съгласно българското законодателство, когато купуваме недвижим имот от собственик, който има непогасени данъчни задължения, подлежащи на принудително събиране, сделката е относително недействителна за държавата. Това означава, че на един по-късен етап, когато държавата не успее да събере вземането си, може да развали сделката за да удовлетвори своето вземане.

При изповядване на сделката се попълва Декларация по чл.264,ал.1 от ДОПК/Данъчно-осигурителен процесуален кодекс/, в която продавачът декларира липса на данъчни задължения. Информацията в тази декларация не подлежи на проверка и законът разчита на честната дума и страха от  наказателната отговорност на продавача.Няма гаранция че тази декларация ще бъде попълнена коректно от продавачът. За да се предпазите от разваляне на сделката винаги изисквайте Удостоверение по чл.87 от ДОПК. С това удостоверение НАП отразява действително дали продавачът има такива задължения или не.

Когато купувате недвижим имот, обявявайте в нотариалния акт действителната му цена. Укриването на действителната цена е инкриминирано. Посочената в нотариалния акт цена на недвижим имот за страните по сделката и за трети лица е от съществено значение, защото когато някоя сделка бъде развалена и имотът бъде отнет от купувача, той ще получи обратно обявената сума, а не действително платената.

Нотариусите нямат задължението да изискват горепосоченото Удостоверение по чл.87 от ДОПК.Тяхното предоставяне е въпрос на добра воля от страна на продавача.

Проблемът с укриването на действителната цена и изповядването на сделки под пазарната оценка на имота касае и случаите в които продавачът е търговец, който е в несъстоятелност или в последсдтвие е изпаднал в такова. Пет години назад сделката може да бъде развалена от кредиторите на фирмата, когато е сключена при крайно неизгодни условия, т.е. под прага на пазарната цена. За да не се изпада в такава ситуация, трябва да се изисква Удостоверение от фирмата продавач, че тя не е в несъстоятелност.

Настоящата статия има за цел да очертае основни права и не представлява правен съвет, свързан с конкретна ситуация или субект. Изложението няма за цел да посочи в пълнота спецификите на разглежданата материя.

адвокат Станислава Стоянова